البيع على الخريطة في السعودية يخفض أسعار الوحدات العقارية 20%

قدر مسؤول سعودي حجم انخفاض سعر بيع الوحدات العقارية المختلفة في السعودية من خلال تفعيل منظومة البيع على الخريطة بنحو 20 بالمائة في المرحلة الأولى خاصة أن المطورين سيعتمدون على المبالغ التي سيحصلون عليها من المستهلكين النهائيين لتلك الوحدات ما يجعلهم بعيدين عن البحث عن برامح تمويل من المصارف أو من جهات أخرى يترتب عليها نسب مرابحة يتحملها المواطن في النهاية. ونقلت صحيفة "الاقتصادية" السعودية اليوم السبت عن عبد الله الأحمري، رئيس لجنة التثمين العقاري والمزادات في الغرفة التجارية الصناعية في جدة قوله "نحن اليوم ننظر إلى السوق العقارية في السعودية من خلال منظور جديد يتسم بالتنظيم لآليات العمل فيه والإيقاع الذي يتحرك من خلاله، فبهذه المنظومة التي أصبحت شبه مكتملة، لم يعد هناك عذر للمبالغة في الأسعار، كما كان يحدث في السابق، حيث لاحظنا في الماضي ارتفاع أسعار العقار بشكل مبالغ فيه ولدرجة وصول تلك الأرقام إلى معدلات لا تستطيع معها الملاءة المالية لذوي الدخل المحدود أو ما فوق المتوسط تحملها". وبالإضافة إلى جدة، تعد كل من العاصمة الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة، والدمام والخُبر أهم الأسواق السكنية في السعودية التي تعاني من أزمة إسكان كبيرة بسبب نمو سريع للسكان، وتدفق للعمال الأجانب الوافدين إلى المملكة مع تنفيذها خطة إنفاق على البنية التحتية  بقيمة 580 مليار ريال. وكان مجلس الوزراء السعودي أقر منتصف الأسبوع الماضي عدداً من التعديلات والإضافات في نظام البيع على الخريطة، حيث قرر المجلس إجراء بعض التعديلات والإضافات على الضوابط المتعلقة ببيع وحدات سكنية أو تجارية أو مكتبية أو خدمية أو صناعية على الخريطة، وجود صك ملكية العقار المراد تطويره، مع خطاب سريان مفعول الصك صادر من وزارة العدل بموجب مخاطبة رسمية من وزارة التجارة والصناعة، وأن يتحمل المطور العقاري التكاليف المالية التي تقتضيها دراسة الطلب للترخيص، وتحدد الوزارة تلك التكاليف، والإجراءات النظامية لدفعها. كما تم إضافة البند الذي يقول "يُهمش صك العقار المراد تطويره بعدم التصرف في ملكية العقار بعد الموافقة على طلب الترخيص وقبل إصداره ولا يرفع التهميش عن سجل صك عقار المشروع، إلا بطلب من وزارة التجارة والصناعة"، كما شمل القرار إضافة بند جديد ينص على الآتي "تسري أحكام هذه الضوابط على جميع مشاريع التطوير العقاري لبيع وحدات عقارية التي تسلم فيها مبالغ من المشترين أو من الممولين للمشروع، بما في ذلك مشاريع التطوير العقاري التي لم يكتمل تطويرها". ويأتي هذا القرار في وقت تحدث فيه مستهلكون لصحيفة "الاقتصادية" اليومية قائلين إن "عمليات البيع على الخريطة بدأت منذ وقت سابق في السعودية ودون أي تنظيم أو وجود مسوغات نظامية حقيقية تحمي مصالح جميع الأطراف، إلا أن هذا التنظيم المترجل لم ينجح لوجود الدخلاء في السوق والراغبين في تحقيق الثروة دون النظر إلى مصلحة المواطن كمستهلك نهائي للوحدة السكنية"، مفيدين بأن الثقة في ذلك المنتج العقاري تراجعت بكل ما يطرح تحت شعار البيع على الخريطة. وأشار المستهلكون إلى إقرار مجلس الوزراء ضوابط بيع وحدات سكنية أو تجارية أو مكتبية أو خدمية أو صناعية على الخريطة، وتبع ذلك القرار صدور اللائحة التنظيمية لبيع الوحدات العقارية على الخريطة التي من أبرز بنودها فتح حساب ضمان لكل مشروع على حدة، يكون لأغراض التدفقات النقدية الخاصة بالمشروع والصرف على المشروع، إلا أنه كانت هناك بعض الثغرات التي يمكن أن يتحايل بها البعض ويجب إغلاقها، وهو الأمر الذي عالجه مجلس الوزراء في تعديلاته وإضافاته على النظام، التي تمت منتصف الأسبوع الماضي. وبالعودة لرئيس لجنة التثمين العقاري والمزادات في جدة قال "الأحمري" إن "الإضافات التي أقرها مجلس الوزراء أخيراً والتعديلات التي شملت نظام البيع على الخريطة، جاءت لتوضح بشكل أكبر هذا النظام الذي سيعمل لصالح المطورين العقاريين والمستهلكين للوحدات السكنية، خاصة أنه سيكون حافظاً وضامناً لجميع الأطراف، وكذلك سيسهم في تفعيل منظومة الرهن العقاري والتمويل وغيرها من الأنظمة التي ما زالت رغم إقرارها لم تفعل على أرض الواقع". وأشار الأحمري إلى أن تعديل المادة الخاصة بتحمل المطور العقاري التكاليف المالية التي تقتضيها دراسة الطلب للترخيص، وتحدد الوزارة تلك التكاليف والإجراءات النظامية لدفعها، جاءت لحماية المستهلك النهائي من طمع بعض المطورين وتحميل المستهلك النهائي للوحدة العقارية لتلك الرسوم بعد رفعها بشكل مبالغ فيه لا يمت للواقع بصلة، مفيداً بأن تحديد الوزارة لقيمتها وتحميلها للمقاول سيحقق العدالة في البيع، نظراً لمعرفة الوزارة بتلك الأسعار وقدرتها على تحديدها بشكل منطقي. وكان من المقرر تنفيذ نظام الرهن العقاري -مع صدور اللائحة التنفيذية للقانون- قبل أشهر بعد أن وافقت الرياض في مطلع يوليو/تموز الماضي على قانون التمويل العقاري الذي بقي قيد البحث لسنوات لكنه تعثر بسبب اعتبارات تتعلق بتقديم تمويل عقاري بشكل يتفق مع الشريعة الإسلامية وكيفية التعامل مع قضايا حساسة مثل السماح للبنوك بمصادرة منزل المقترض في حالة تعثره في السداد. ويرى "الأحمري" أن أسعار الوحدات العقارية المختلفة وعلى وجه الخصوص منها السكنية، ستنخفض تكلفتها على المستهلك النهائي في المرحلة الأولى إلى نحو 15 -20 بالمائة قابلة للزيادة خلال الفترة المستقبلية، مبيناً أن المطورين سيتجهون لإنشاء الوحدات العقارية نظراً لوجود التنظيم الذي سهل عليهم الحصول على التمويل المباشر من خلال المستهلك النهائي، دون أن تكون هناك حاجة إلى التوجه للبحث عن برامج تمويل عبر شركات التمويل أو المصارف التي يبنى عليها نسب مرابحة مرتفعة يتم تحميلها على المشتري النهائي في آخر المطاف، ما يرفع من أسعار تلك الوحدات ويجعل من العزوف عن شرائها حلاً مطروحاً على الساحة العقارية. ويرى مختصون عقاريون أن السوق العقارية كانت وما زالت بحاجة إلى حجم تمويل عقاري يتجاوز في قيمته أكثر من 500 مليار ريال، وذلك للدفع بالشركات والمطورين من القطاع الخاص للعمل بشكل أوسع تمشياً مع توجهات الحكومة السعودية الرامية لضخ عدد أكبر من الوحدات السكنية في السوق تلبية لحجم الحاجة في ظل ارتفاع حجم الطلب مقابل العرض.