سوق العقارات السعودية: مخاوف انخفاض الأسعار يسيطر على المستثمرين

أداء منخفض ونشاط متعثر عاشت تفاصيله السوق العقارية السعودية، خلال العام المنصرم 2012. في كافة فروعها وأذرعها التجارية التي تأثرت بشكل سلبي في العام الماضي، الذي لم يستطع القطاع أن يخرج من أدائه المتواضع والذي استمر ثلاث سنوات، إلا أن أهم ما يميز السنة الأخيرة هو العزوف الكبير في المبيعات، الذي شهد أقل مستوى له في عمليات البيع، نظرا لاستمرار ارتفاع الأسعار فوق المنطقي. وكانت السوق السعودية قد دخلت منحنيات مختلفة خلال العام الماضي، ما بين زيادة بسيطة في نسبة مبيعات الأراضي المنفردة، وانخفاض في مبيعات المباني القديمة إلى ضمور في إنشاء المجمعات السكنية الكبيرة، وتناقص في مبيعات الفيللات والمنشآت التي تعود ملكيتها إلى المواطنين، ورغم توسع الحكومة المحلية في التصريح لطرح الكثير من المخططات الجديدة لتحريك عمليات التملك، فإن الحالة العامة للسوق شهدت تباطؤا في حالته، إن لم يكن توقفا في تحقيق المزيد من النمو، في دولة تحتاج إلى خطوات كبيرة ومتسارعة، لسد عجز الإسكان الذي يشكل مشكلة رئيسية. ناصر التويم الذي يمتلك مؤسسة عقارية متخصصة، قال بأن مؤشرات السوق العقارية تشهد أن هناك استكنانا، أو إن صح التعبير توقفا يلف قطاعاته بشكل عام، بغض النظر عن بعض التحركات الفردية، أو الصفقات الصغيرة التي تتم من فترة لأخرى، والتي تعد محركا بسيطا في قطاع كبير، يعمل بمليارات الريالات، ومن المفترض أن يكون أداؤه أضعاف حركته الحالية، لافتا بأن الحال لا يمكن أن يستمر على ما هو عليه، إذا أخذ بالحسبان أن العقارات تشيخ مع الزمن، وتنقص معها قيمتها، خصوصا أن بعضا منها تبلغ قيمته ملايين الريالات، مما يجعل الاستثمار غير مرغوب فيه مثل الفترات السابقة. يذكر أن الاستثمار في السوق العقارية كان الأكثر رواجا خلال الفترات الماضية، خصوصا بعد نكسة سوق الأسهم في عام 2008 الذي زاد من شعبيته وتصنيفه بأنه من الاستثمارات الأكثر أمانا، إلا أن هذه الفترة يعتبر العقار فيها من أكثر القطاعات ركودا، رغم تمسكه بقيمته، إلا أن الأيام المقبلة قد تحدث مفاجآت من العيار الثقيل، لصعوبة بقاء حال القطاع على ما هو عليه الآن، وهو ما يثير تخوفات بعض المستثمرين في هذه السوق المترددة. ويزيد التويم، بأن القطاع العقاري لم يعد جاذبا للاستثمار رغم تزعمه لشتى القطاعات الاقتصادية الأخرى في فترات ماضية. وعن تأثير هذا الركود على الأداء العام للسوق، أوضح بأن عمليات البناء شبه متوقفة في ظل ارتفاع أسعار الأراضي وأسعار المقاولين، إضافة إلى ارتفاع تكاليف مواد البناء، التي أصبحت تشكل ضغطا إضافيا على أداء القطاع الذي لم يعد يحتمل مزيدا من الضغوطات، خصوصا أن السوق تترنح بشكل يعجز عن تفسير ما يحدث فيه. من جهته شخص إبراهيم العبيد الذي يمتلك شركة «العبيد للاستشارات العقارية»، حالة السوق خلال العام المنصرم، بأنها لا تسير بالشكل المطلوب بل عكس معطيات الحالة الاقتصادية، إذ إنه في الوقت الذي يسجل فيه الاقتصاد المحلي فائضا في موازنته وارتفاعا في العرض، إلا أن الطلب لا يزال منخفضا منذ ثلاث سنوات ولكن السنة الماضية كانت الأشد توقفا عن الطلبات، نتيجة تحليق الأسعار خارج السرب، مما يثير حالة من التساؤلات عن أسباب التوقف في حركته، رغم حاجة السعودية إلى مئات الآلاف من الوحدات السكنية، لسد العجز الحاصل في الإسكان، في دولة يسكن أكثر من نصف شعبها في منازل مستأجرة. ويذكر أن السوق العقارية في السعودية لم تشهد منذ نشأتها أي انخفاض في الأسعار بل في ازدياد مطرد، وذلك نتيجة النمو المطرد، ولكونها دولة شابة تحتاج إلى المزيد من الاستثمارات العقارية بشكل مستمر، وذلك لتلبية الطلب المتزايد على المساكن، وهو الأمر الذي يجعل من ملف الإسكان أحد أهم الملفات التي تحرص الحكومة على حلها، ويعتبر المواطن السعودي توفير السكن على رأس أولوياته. وبالعودة إلى العبيد الذي حدد القطاعات العقارية الأكثر سكونا، فقد وضع على رأسها مبيعات المباني القديمة، ومبيعات الفيللات التجارية التي كانت تتزعم العمليات العقارية الأكثر نشاطا، إلا أن العام الماضي اختلف وأصبح الهدوء سمة رئيسية من سماته، في سوق أصبحت في عداد أكثر القطاعات الاقتصادية توقفا في تحقيق الأرباح، لافتا بأن اختصار وضع السوق خلال السنة البائدة هو عزوف في الطلب رغم وفرة العرض، مما جعل السوق تعيش في دوامة من الركود رغم حاجة السكان إلى التملك. وفي ذات الموضوع استغرب ياسر المريشد المستثمر العقاري من حال السوق خلال العام المنصرم، إذ إنه من المعروف أن السعودية من أكثر الدول المحتاجة إلى المزيد من الإنشاءات العقارية، ولكن التوقف عن المبيعات جعل الشركات الإنشائية الكبرى تؤجل مشاريعها أو تنهيها في ظل هذه الحالة المتردية، لافتا بأن مشاريع كبرى كانت قد توقفت أو ألغيت بسبب نقص سيولة المواطنين، والذين أصبحوا يتفرجون على المباني دون أن تكون لهم القدرة المادية على امتلاكها، رغم تنافس البنوك على تمويلهم لتملك العقارات، لكنها لم تكن بنفس الشكل الذي كان يطمح إليه المستهلك البسيط. وأضاف: «يجب إعادة النظر في الأسعار الحالية للعقارات، لأنه ومهما زادت العروض والمغريات فإن المواطن البسيط لا يستطيع امتلاك العقار؛ إذا أخذ في الاعتبار تمثيلهم شريحة كبيرة من السكان المحليين، وستستمر السوق في أدائها المنخفض، إن لم تعد الأسعار إلى طبيعتها»، مبينا أن تملك الإسكان على رأس أولويات المواطنين، الذين تلاشى لديهم هذا الحلم بسبب ارتفاع الأسعار. وكانت بيانات وزارة العدل (المؤشر العقاري) قد أظهرت استمرار تمدد الفقاعة العقارية في كافة المدن السعودية، متجاهلة كل القرارات والإجراءات الحكومية المتخذة للحد من تفاقمها، فقد ارتفع متوسط سعر المتر المربع في مؤشر العقارية السكني بنسبة 43.8% خلال الفترة من عام 2009 إلى الثلاثة أرباع الأولى من عام 2012. وفي المؤشر العقاري التجاري بلغت نسبة الارتفاع 152.4% خلال نفس الفترة.